Fiscalité & Immobilier — Île Maurice

Finance Act 2026/2027 : ce qui change pour les propriétaires étrangers à Maurice

Par l'équipe Keys.mu — Août 2026 · Lecture 12 min

Le suspense a duré deux mois. Entre le discours du budget en juin et le vote du texte, personne ne savait si la hausse à 10 % des droits sur les acquisitions sous schémas EDB allait tenir, être ajustée, ou disparaître. C'est fait : le Parlement a tranché le Finance Bill (No. XII of 2026) et l'Economic and Financial Measures Bill (No. XIII of 2026) — 247 pages à eux deux — et la réponse est plutôt bonne nouvelle pour qui possède ou achète une villa à Maurice.

Chez keys.mu, on gère au quotidien des biens détenus par des propriétaires non-résidents, souvent sous schéma EDB, souvent loués sur le marché de la location courte ou moyenne durée. Ce texte les touche directement — sur le prix d'achat, sur la fiscalité locative, sur la structure juridique de détention. On a donc lu l'intégralité des deux lois, vérifié chaque référence d'article, et on vous livre ici une synthèse complète, pas un résumé de trois lignes.

Sauf date différente prévue par le texte, l'ensemble de ces mesures prend effet dès la publication de la loi au Journal Officiel.

1. Le point central : retour à 5 %

Depuis juillet 2025, un non-citoyen achetant sous un schéma EDB — IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel — payait 10 % de droits d'enregistrement, et son vendeur 10 % de taxe foncière sur le transfert. Le même taux de 10 % s'appliquait aux appartements G+2 sur terrain privé. La loi 2026 abroge purement et simplement les deux dispositions qui avaient créé ce taux (article 16(b) du Finance Bill, qui abroge l'article 3(1G) du Registration Duty Act, et article 9(a)(i), qui abroge l'article 4(9) du Land (Duties and Taxes) Act).

Le point mérite d'être souligné parce qu'il change la lecture juridique du texte : on ne parle pas d'un nouveau barème fixé à 5 %. Le Parlement a supprimé la hausse de 2025, et le taux de droit commun s'applique de nouveau, sans condition, sans seuil, sans clause de sauvegarde.

Concrètement, sur une villa à Rs 40 millions, ça représente environ Rs 2 millions de moins pour l'acheteur et Rs 2 millions de moins pour le vendeur, par rapport à ce qui se serait appliqué depuis un an. Sur un portefeuille de plusieurs biens, l'écart se compte vite en dizaines de millions de roupies.

2. L'exception : terres de l'État et Pas Géométriques

Un droit additionnel de 10 % s'applique à la cession à un non-citoyen d'un bien résidentiel situé sur les terres de l'État ou sur les Pas Géométriques, acquis en application de l'article 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act.

Sur ce dernier point, une précision technique compte : pour une vente en l'état futur d'achèvement, l'avant-contrat s'entend du contrat de réservation préliminaire au sens de l'article 1601-38 du Code Civil Mauricien. Dans tout autre cas, c'est la promesse de vente au sens de l'article 1589. Un simple contrat de réservation sous seing privé, même signé avant le 19 juin, ne suffit pas — il doit être passé devant notaire. Si un dossier de vos clients est dans cette situation, faites-lui ressortir le contrat pour vérifier sa forme, pas seulement sa date.

Autre point qui ne change pas mais qu'on nous demande souvent : sans lien avec cette réforme, un droit de transfert de bail de 10 % reste dû par l'acquéreur et par le vendeur sur tout transfert de bien situé sur terres de l'État ou Pas Géométriques, calculé sur la seule valeur du terrain, hors constructions. La grande majorité des appartements G+2 sont bâtis sur terrain privé en pleine propriété et ne sont donc pas concernés par cette ligne.

3. Plus de nouveaux baux G+2 sur terres de l'État dès 2027

À compter du 1er juillet 2027, l'État n'accordera plus de baux autorisant la vente à des non-citoyens d'appartements construits sur les terres de l'État et les Pas Géométriques. Les propriétaires actuels et les programmes déjà approuvés ne sont pas concernés — c'est une fermeture pour l'avenir, pas une remise en cause de l'existant. Si vous conseillez des clients sur ce segment précis, le calendrier de leur projet devient un critère de décision.

4. Primo-accédants : les seuils remontent

Deux ajustements qui concernent les acheteurs mauriciens, notamment vos clients ou partenaires locaux impliqués dans des projets de gestion locative :

• Terrain nu : aucun droit d'enregistrement sur les premiers Rs 3 M, contre Rs 2,5 M auparavant.
• Maison ou appartement : aucun droit d'enregistrement sur les premiers Rs 6 M, contre Rs 5 M.

Détail qui change réellement la donne pour certains dossiers : posséder une parcelle de terrain agricole ne fait plus perdre le statut de primo-accédant. Avant, n'importe quelle propriété antérieure disqualifiait le candidat ; le terrain agricole est désormais écarté de ce critère. L'exonération elle-même continue de porter uniquement sur un achat résidentiel.

5. Golden Visa : une voie d'investissement, pas d'achat immobilier

Le Golden Visa entre officiellement dans la loi. Il s'obtient en investissant au moins USD 1 million dans les douze mois suivant sa délivrance — mais le texte est explicite : l'investissement qualifiant doit porter sur « toute activité économique autre que l'acquisition d'un bien résidentiel sous les schémas immobiliers de l'EDB ». Autrement dit, acheter une villa IRS ou RES ne compte pas dans le million de dollars. Le Golden Visa vise l'investissement productif — création d'entreprise, participation, projet économique — pas l'immobilier résidentiel.

La voie immobilière classique reste, elle, inchangée : permis de résidence pour tout achat d'au moins USD 375 000 sous IRS, RES, IHS, PDS, Smart City ou en appartement G+2. C'est cette voie-là qui concerne la majorité de nos clients acheteurs.

Les titulaires du Golden Visa comme du Premium Visa bénéficient du même traitement fiscal : leurs revenus étrangers ne sont imposés qu'au moment où ils sont rapatriés à Maurice.

6. Permis d'occupation : les critères adoptés

Le Family Occupation Permit est supprimé. Pour les titulaires d'un permis Professionnel qui sollicitent leur premier renouvellement, ce sont les critères en vigueur avant cette réforme qui s'appliquent — une clause de transition qui évite les mauvaises surprises pour les dossiers en cours.

Les autres catégories de permis sont désormais fixées comme suit :

• Investisseur : USD 100 000 justifiés par relevé bancaire certifié et engagement écrit de transfert sous 60 jours ; chiffre d'affaires de Rs 5 M dès l'année 3 et Rs 8 M dès l'année 5 pour le renouvellement.
• Investisseur — start-up innovante : projet soumis à l'EDB ou inscription auprès d'un incubateur accrédité par le MRIC, produit minimum viable attesté à la fin de l'année 5.
• Professionnel : salaire de base minimum de Rs 50 000/mois, tous secteurs. ProPass et Expert Pass ont fusionné.
• Jeune professionnel : diplôme universitaire local reconnu, ou certification internationale dispensée à Maurice.
• Travailleur indépendant : USD 50 000, secteur des services, trois lettres d'intention dont au moins deux de clients à Maurice ; chiffre d'affaires Rs 2 M dès l'année 3, Rs 3 M dès l'année 5.
• Une nouvelle catégorie Technique (accord entre États) est créée, valable trois ans renouvelables, entrée en vigueur à une date fixée par proclamation.

7. L'AI City Scheme, un nouveau schéma à surveiller

L'EDB crée un nouveau schéma dédié à un pôle spécialisé de technologie et d'innovation. Les titulaires du certificat bénéficieront de permis accélérés et d'incitations fiscales prescrites. Les droits immobiliers attachés à ce schéma figureront dans des règlements pas encore publiés — un dossier à suivre de près pour qui s'intéresse à ce segment émergent, mais rien d'exploitable concrètement pour l'instant.

8. Sociétés civiles : l'obligation de bénéficiaires effectifs

Un changement qui passe souvent inaperçu mais qui concerne énormément de propriétaires étrangers : de très nombreux biens mauriciens sont détenus via une société civile. Le texte inclut désormais expressément la société civile dans la définition de « partnership » au sens du régime des bénéficiaires effectifs.

Chaque structure doit désormais :

• Tenir un registre mentionnant, pour chaque bénéficiaire effectif : nom complet, date de naissance, nationalité, adresse de résidence, nature et étendue de ses droits.
• Déposer ce registre auprès du Registrar à l'immatriculation, puis dans les 14 jours de tout changement.
• Recueillir une déclaration écrite du bénéficiaire effectif lui-même — une simple déclaration par le gérant ne suffit pas.

9. Ce qui touche directement la gestion locative

Deux mesures à intégrer dans nos process pour les propriétaires non-résidents que nous accompagnons :

Prélèvement à la source sur les loyers. Quand un locataire professionnel (une société, pas un particulier) verse un loyer à un propriétaire non-résident fiscal à Maurice, il doit retenir 10 % et les reverser à la MRA. Ce prélèvement est un acompte, pas un impôt libératoire : il s'impute sur l'imposition du propriétaire lors du dépôt de sa déclaration, et selon l'ensemble de ses revenus de source mauricienne, un solde peut rester dû ou un remboursement lui être acquis. La vraie nouveauté : lorsque la convention fiscale entre Maurice et le pays de résidence du propriétaire prévoit un taux inférieur, c'est désormais ce taux réduit qui s'applique directement au prélèvement, plutôt que le taux plein suivi d'une régularisation. Ça vaut le coup de vérifier la convention applicable, dossier par dossier.

Factures d'eau et d'électricité transmises à la MRA. Le Central Electricity Board et la Central Water Authority devront transmettre chaque année à la MRA un état identifiant tout client dont les factures dépassent Rs 100 000 sur l'exercice, avec le nom du titulaire du compteur et l'adresse du bien concerné. Un outil de recoupement fiscal supplémentaire, applicable dès l'exercice ouvert le 1er juillet 2026 — à connaître même si ça ne change rien à la gestion opérationnelle au quotidien.

10. Fiscalité personnelle : la Fair Share Contribution disparaît, le 35 % reste

Petite clarification utile pour rassurer les propriétaires inquiets d'une « nouvelle tranche à 35 % » : ce n'est pas un nouvel impôt. Depuis le Finance Act 2025, les revenus au-delà de Rs 12 millions supportaient déjà 15 % de contribution supplémentaire — la Fair Share Contribution — en plus du taux de 20 %, ce qui donnait un taux marginal de 35 % de fait. La loi 2026 supprime cette contribution et inscrit directement les 35 % dans le barème, à compter de l'exercice ouvert le 1er juillet 2026. Les tranches inférieures ne bougent pas : en dessous de Rs 12 millions, rien ne change.

Deux vraies améliorations à noter :

• Cette contribution devait durer trois exercices ; elle s'arrête après un seul, avec l'exercice 2025/26.
• Elle comptait les dividendes locaux dans le calcul du seuil de Rs 12 millions. La tranche à 35 % ne les compte plus : elle s'applique au seul revenu imposable, dont les dividendes de sociétés résidentes et de sociétés civiles sont exclus. Pour un propriétaire qui perçoit des dividendes significatifs en plus de ses revenus locatifs, la différence peut peser lourd.

Par ailleurs, une contribution des entreprises est désormais réservée aux sociétés dont le revenu imposable dépasse Rs 24 millions, à compter du 1er janvier 2027 — un seuil qui exclut la majorité des structures de détention utilisées pour un bien locatif unique.

11. Assurance, contestation d'évaluation et voyage numérique

Taxe sur les primes d'assurance. À partir du 1er janvier 2027, une taxe de 5 % s'applique aux primes d'assurance dommages : polices habitation et bâtiment, contrats multirisques de copropriété, assurances chantier. Si vous gérez des budgets de syndic pour des résidences comptant des propriétaires étrangers, c'est une ligne à ajuster dans les prévisions 2027.

Contester une évaluation devient plus abordable. Lorsque le Registrar-General retient, pour le calcul des droits, une valeur supérieure à celle déclarée dans l'acte, la somme à consigner pour contester n'était auparavant pas plafonnée — sur un bien de valeur, l'ancienne règle pouvait immobiliser plusieurs millions de roupies pour la seule contestation. Elle est désormais plafonnée à Rs 5 millions. Le même plafond s'applique au dépôt exigé pour saisir le Revenue Tribunal (5 % du montant retenu ou Rs 5 millions, le plus faible des deux).

Autorisation de Voyage Numérique. À compter du 1er octobre 2026, tout visiteur devra détenir une autorisation de voyage numérique, demandée par voie électronique avant le départ. Un point purement logistique, mais à intégrer dans les communications que nous envoyons à nos clients propriétaires avant leur séjour, et dans les guides d'arrivée que nous préparons pour les locataires internationaux.

12. La régulation des agents immobiliers devient réelle

Depuis 2020, la Real Estate Agent Authority existait sur le papier sans vraiment fonctionner. Ce n'est plus le cas : elle est désormais intégrée au Statutory Bodies (Accounts and Audit) Act et au Statutory Bodies Pension Funds Act avec effet au 1er juillet 2026 — le dispositif qui transforme une autorité créée en 2020 en un régulateur réellement financé, doté de personnel et audité.

Depuis le 1er août 2026, l'enregistrement auprès de l'Autorité est obligatoire pour les agents immobiliers, les promoteurs fonciers et les promoteurs immobiliers. Les modalités applicables aux autres catégories, dont la location et les autres services immobiliers, seront communiquées ultérieurement. C'est une bonne nouvelle pour la profession et pour les acquéreurs : une fois le registre public, un client pourra vérifier qu'un professionnel est bien enregistré avant le premier rendez-vous plutôt qu'après le premier versement.

13. Pourquoi Maurice reste une destination d'installation et d'investissement

Les chiffres bougent, le cadre général non. Sur le plan fiscal, Maurice reste un territoire sans impôt sur les plus-values, sans droits de succession, sans impôt sur la fortune et sans taxe foncière annuelle. L'impôt société reste à 15 %, celui des particuliers plafonne à 35 % au-delà de Rs 12 millions de revenu imposable, avec un taux effectif de seulement 15 % à Rs 3 millions et 18,75 % à Rs 12 millions. Les dividendes de sociétés résidentes ne sont pas réimposés entre les mains de l'actionnaire, et le pays dispose d'un réseau étendu de conventions de non-double imposition.

Côté résidence, rien ne recule : pleine propriété ouverte aux non-citoyens sous les schémas EDB (IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel) et pour les appartements G+2 ; permis de résidence pour tout achat dès USD 375 000, étendu aux personnes à charge de l'acquéreur ; permis d'occupation pour investisseurs, professionnels, jeunes professionnels et travailleurs indépendants ; et un permis de résidence dédié aux non-citoyens retraités de 50 ans et plus, fondé sur le transfert de revenus étrangers.

Sur le plan pratique, l'île garde ses avantages structurels : système juridique hybride mêlant droit civil français et common law anglaise, anglais et français parlés dans chaque cabinet professionnel, fuseau GMT+4 qui permet une matinée de travail avec l'Europe et un après-midi avec l'Asie, stabilité politique, aucun contrôle des changes et libre circulation des capitaux.

14. Tableau récapitulatif complet

15. Que faire maintenant si vous êtes propriétaire ou investisseur

Quelques actions concrètes, selon votre situation :

• Vous détenez un bien via une société civile : vérifiez dès maintenant que le registre des bénéficiaires effectifs peut être constitué avant le 31 mars 2027. Ne sous-estimez pas le délai de collecte des déclarations écrites de chaque bénéficiaire, surtout si la structure compte plusieurs associés dispersés géographiquement.
• Vous avez un avant-contrat sur un bien des Pas Géométriques : vérifiez sa forme (notarié ou sous seing privé) et sa date par rapport au 19 juin 2026. Cette vérification peut représenter une économie de plusieurs millions de roupies.
• Vous louez votre bien sans être résident fiscal : demandez à votre gestionnaire ou à votre comptable de vérifier le taux de convention fiscale applicable entre Maurice et votre pays de résidence, pour vous assurer que le bon taux est appliqué au prélèvement à la source.
• Vous envisagez un achat sous schéma EDB : le retour à 5 % change le calcul de rentabilité d'une acquisition. C'est le bon moment pour relancer un dossier mis en pause depuis un an.
• Vous gérez une copropriété avec des propriétaires étrangers : anticipez la hausse de 5 % sur les primes d'assurance dans le budget prévisionnel 2027.

16. Questions fréquentes

Le taux de 5 % s'applique-t-il automatiquement, ou faut-il en faire la demande ?

Automatiquement. Le Parlement a abrogé la disposition qui créait le taux de 10 % ; il n'y a pas de démarche ni de formulaire à déposer pour en bénéficier.

Mon bien est en bord de mer, suis-je concerné par le droit additionnel de 10 % ?

Pas nécessairement. Ce qui compte, c'est le statut juridique du terrain — terres de l'État ou Pas Géométriques — et non la proximité de la plage. Une villa en pleine propriété sous schéma EDB en bord de mer n'est pas concernée.

Le Golden Visa me permet-il d'acheter une villa avec le million de dollars requis ?

Non. La loi exclut explicitement l'acquisition d'un bien résidentiel sous schéma EDB de l'investissement qualifiant. Pour un achat immobilier, la voie à suivre reste le permis de résidence classique, dès USD 375 000.

Je détiens mon bien via une société civile, dois-je faire quelque chose immédiatement ?

Vous avez jusqu'au 31 mars 2027 pour vous mettre en conformité si la structure est déjà en activité, mais mieux vaut ne pas attendre la dernière ligne droite : la collecte des déclarations de chaque bénéficiaire effectif peut prendre du temps.

Une dernière précision qui a son importance : ces mesures prennent effet dès la publication de la loi au Journal Officiel, sauf date différente prévue par le texte. Si vous avez une transaction en cours, vérifiez avec votre notaire quelle version du barème s'applique précisément à votre dossier.

Cet article s'appuie sur le Finance Bill (No. XII of 2026) et l'Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Bill (No. XIII of 2026). Il a une valeur informative et ne remplace pas l'avis de votre notaire, avocat ou fiscaliste sur votre situation personnelle.

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